Mega 3 Housing Facebook

Kenali DSR


Kenali DSR

Mega3_Article_DSR_Bahagian1_1.jpg
Mega3_Article_DSR_Bahagian1_2.jpg

Deskripsi:
Apabila bercakap tentang membeli rumah, semestinya perkara yang perlu diteliti ialah pinjaman bank.  Tidak ramai antara kita yang mampu membeli sebuah rumah tanpa membuat pinjaman bank.

Justeru, adalah penting untuk pembeli rumah melengkapkan diri dengan maklumat-maklumat penting mengenai perkata tersebut.

Pertamanya, pembeli hendaklah membuat pertimbangan dan perancangan kewangan yang teliti agar boleh melihat gambaran awal tentang jumlah pinjaman . Ini kerana pihak bank akan menilai pendapatan pembeli sebelum membuat pengiraan jumlah pinjaman yang akan diluluskan .

Terdapat beberapa faktor  yang diambil kira oleh pihak bank untuk menentukan jumlah pinjaman antaranya:

  1. Debt Service Ratio (DSR)
  2. Profil risiko peminjam
  3. Harga rumah yang ingin dibeli
  4. Margin kewangan  ataupun Loan-To-Value (LTV) ratio.

Artikel kali  ini mengupas tentang DSR yang perlu diketahui pembeli rumah.

DSR adalah formula untuk mengira jumlah wang daripada gaji seseorang yang digunakan untuk membayar hutang atau ansuran bulanan. Bagaimanapun, pengiraan DSR adalah berbeza-beza mengikut bank.

Sebagai contoh, Standard Chartered meletakkan asas pengiraan DSR menggunakan jumlah pendapatan kasar manakala RHB dan Maybank  mungkin menggunakan pendapatan bersih.

Contoh kedua,  bank juga mengambil kira kadar berlainan untuk pendapatan sewa. CIMB dan HSBC mungkin mengiktiraf 100 peratus kadar tersebut manakala Public Bank dan OCBC mengambil kira hanya 80 peratus.

Contoh ketiga, RHB mengiktiraf 45 peratus daripada pendapatan sampingan, manakala Hong Leong mengambil kira bank 100 peratus.

Pembeli harus ingat bahawa setiap bank mempunyai cara pengiraan yang tersendiri maka setiap DSR yang dikira akan mencapai jumlah yang berlainan mengikut formula kiraan masing-masing.

Mega3_Article_DSR_Bahagian2_1.jpg
Mega3_Article_DSR_Bahagian2_2.jpg
Mega3_Article_DSR_Bahagian2_3.jpg
Mega3_Article_DSR_Bahagian2_4.jpg
Mega3_Article_DSR_Bahagian2_5.jpg
Deskripsi:
Formula pengiraan DSR.

Untuk mengira DSR, anda harus mengambil kira dua perkara utama iaitu

  1. Gaji
  2. Komitmen

Gaji  jatuh kepada dua kategori iaitu gaji kasar dan gaji bersih. Gaji kasar ataupun  ‘gross salary’ ialah gaji asas yang diterima setiap bulan tanpa mengira elaun tetap ataupun mana-mana elaun tambahan.

Gaji bersih atau ‘net salary’ ialah jumlah pendapatan selepas gaji kasar ditolak dengan potongan tetap. Potongan tetap ialah potongan gaji dalam slip gaji setiap bulan  termasuklah potongan Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), Pertubuhan Keselamatan Sosial (SOCSO) , zakat, biro angkasa dan lain-lain potongan tetap.

Komitmen pula ialah ansuran bulanan yang dibayar oleh individu seperti ansuran kereta, kad kredit, pinjaman PTPTN, dan pinjaman peribadi.

Seperti yang disebutkan, setiap bank mempunyai formula tersendiri untuk mengira DSR namun kita boleh menganggarkan DSR kita pada kadar 70 peratus daripada gaji bersih kita.

Jadual dibawah menunjukkan contoh pengiraan DSR untuk menentukan kelayakan  individu A dan B memohon pinjaman bank bagi membeli rumah yang beharga RM400K:

Individu A

GAJI

Gaji  kasar                                                 :  RM4500                                                  

Potongan tetap (KWSP, SOCSO , etc.) :  RM600

Gaji bersih                                                :  RM3900

Pengiraan bank berdasarkan gaji bersih (RM3900), DSR akan dikira pada kadar 70 peratus daripada jumlah itu.

RM3,900 x 70% = RM2730

Di disini, jumlah pinjaman maksimum yang boleh dimohon ialah RM2730 sebulan.

KOMITMEN

Kereta                                                     : RM400

Kredit                                                      : 200

Bayaran bulanan rumah                      : RM2000

Keseluruhan komitmen berjumlah RM2600. Memandangkan komitmen bulanan A tidak melebihi DSR (RM2730) maka pihak bank akan meluluskan permohonan  pinjaman perumahan individu A .


Individu B

GAJI

Gaji  kasar                                                 :  RM4500                                                   

Potongan tetap (KWSP, SOCSO , etc.) :  RM600

Gaji bersih                                                :  RM3900

Pengiraan bank berdasarkan gaji bersih (RM3900), DSR akan dikira pada kadar 70 peratus daripada jumlah itu.

RM3,900 x 70% = RM2730

Di disini, jumlah pinjaman maksimum yang boleh dimohon ialah RM2730 sebulan.

KOMITMEN

Kereta                                                     : RM400

Kredit                                                      : 200

Pinjaman peribadi                               : RM300

Bayaran bulanan rumah                      : RM2000

Individu B mempunyai gaji yang sama dengan A namun memiliki komitmen tambahan iaitu pembayaran pinjaman peribadi yang dimohonnya dahulu sebanyak RM300 sebulan. Keseluruhan komitmen berjumlah RM2900.  Nilai itu telah melebihi DSR (RM2730), maka pihak bank tidak akan meluluskan permohonan pinjaman B.

Di sini, individu  B tersebut harus mencari rumah yang lebih murah harganya seterusnya nilai pinjaman yang kurang daripada pinjaman sebanyak RM400,000.
 

Terdapat cara alternatif untuk membuat pinjaman sekiranya permohonan pinjaman tidak diluluskan iaitu pinjaman bersama atau ‘joint loan’. Individu B boleh membuat permohonan pinjaman bersama pihak lain. Kebiasaanya, pihak bank akan mencadangkan pinjaman bersama suami –isteri namun, pinjaman ibu-anak atau bapa-anak juga dibolehkan.

Satu cara untuk meningkatkan kemungkinan pinjaman diluluskan selain daripada memiliki tangga gaji yang tinggi ialah mengurangkan komitmen bulanan. Ramai pakar kewangan kini menasihatkan bakal pemilik rumah terutama anak muda untuk tidak membeli kereta sekiranya tidak perlu dan tidak membuat pinjaman peribadi kerana ini akan menyusahkan bank untuk meluluskan pinjaman.

Tips kedua ialah simpanan bulanan sebanyak 10 hingga 30 peratus daripada gaji untuk membayar deposit 10 peratus, kos guaman, insurans dan lain-lain kos yang terlibat dalam proses pembelian rumah. Ini kerana kebanyakan bank hanya melulus 90 peratus daripada nilai rumah yang ingin dibeli.

Sebagai contoh, sekiranya rumah yang ingin dimiliki bernilai RM200,000 bank akan meluluskan 90 peratus RM180,000 dan 10 peratus deposit iaitu sebanyak RM20,000 harus disediakan oleh pembeli (tidak campur kos-kos lain).

Sekiranya anda bergaji bersih RM2200, simpanan pada kadar 10 peratus sebulan ialah bernilai RM220. Untuk mencukupkan RM20,000, anda memerlukan masa sebanyak 91 bulan ataupun tujuh tahun. Pokoknya, semakin banyak yang disimpan, semakin cepat anda dapat menyediakan deposit untuk memiliki rumah.

Dalam hal menyimpan wang, kesedaran yang tinggi amatlah diperlukan agar pembeli tidak lalai dan boros dalam perbelanjaan. Dalam era konsumerisma ini, keinginan untuk membeli adalah tinggi walaupun barangan yang dibeli itu tidaklah diperlukan dan sekadar ingin menunjuk status sahaja.

Untuk mengetahui lebih banyak maklumat mengenai teknikaliti pinjaman dan DSR, ramai orang kini menunjukkan slip gaji selama enam bulan kepada pegawai bank dan pegawai tersebut akan menyatakan jumlah yang boleh dipinjamkan kepada individu tersebut.Dengan nilai pinjaman itu barulah seseorang dapat mengenal pasti jenis rumah dan harga yang mampu dimiliki individu berkenaan.